Nhận biết báo giá thiếu hạng mục trong BOQ thế nào?

Báo giá thiếu hạng mục khó bắt hơn báo giá sai giá. Sai giá thì bạn so ba bên là thấy. Thiếu hạng mục thì cả ba bên có thể cùng thiếu, hoặc mỗi bên thiếu một chỗ khác nhau — và không ai nói dối, họ chỉ không nhắc tới.

Bài này là cách tìm ra những gì không có trong bảng khối lượng (BOQ) — việc khó hơn kiểm tra những gì có. Nếu chưa quen đọc BOQ, xem thêm cách đọc BOQ xây dựng: khối lượng, đơn giá, thành tiền khác nhau thế nào.

Vì sao hạng mục bị thiếu?

Ba lý do, và chúng dẫn tới ba cách xử lý khác nhau:

Quên thật. Người báo giá làm nhanh, sót vài dòng. Phổ biến nhất, và dễ xử lý nhất — nhắc là họ bổ sung.

Hiểu khác về phạm vi. Họ nghĩ chủ nhà tự lo dọn phế thải, bạn nghĩ ngược lại. Không ai sai, chỉ là chưa ai nói ra.

Cố tình để ngoài. Bỏ ra để tổng nhìn thấp hơn, tính sau khi bạn đã ký. Ít gặp nhất nhưng đắt nhất.

Cách phát hiện giống nhau cho cả ba. Chỉ cách phản ứng là khác.

Cách 1 — Đối chiếu chéo ba báo giá thế nào?

Đây là cách hiệu quả nhất, và nó chỉ cần ba tờ giấy bạn đã có.

Gom mọi hạng mục xuất hiện ở bất kỳ bên nào thành một danh sách. Điền giá ba bên vào. Ô trống chính là thứ bạn đang tìm.

Ví dụ thường gặp:

Hạng mục	Bên A	Bên B	Bên C
Bao che thang máy	2.500.000	—	—
Vận chuyển phế thải	4.000.000	3.500.000	—
Vệ sinh tổng cuối	1.800.000	—	2.000.000

Bên C thiếu ba dòng, tổng cộng khoảng 8 triệu. Nếu bên C đang rẻ hơn bên A 6 triệu, thứ hạng vừa đảo ngược.

Đây cũng là lý do báo giá thấp nhất chưa chắc rẻ nhất — phần chênh lệch thường nằm ở những hạng mục không được liệt kê ngay từ đầu.

Cách 2 — Danh sách hạng mục nào hay bị thiếu?

Đọc qua báo giá và tìm xem có nhắc tới những thứ này không:

Trước khi thi công

Khảo sát, đo đạc hiện trạng
Bao che, bảo vệ sàn, thang máy, hành lang
Phí và đặt cọc với ban quản lý (nhà chung cư)
Điện nước phục vụ thi công

Trong lúc thi công

Vận chuyển vật tư lên tầng — nhất là nhà không thang máy
Giàn giáo, sàn thao tác
Xử lý bề mặt cũ trước khi làm mới: cạo sơn, đục vữa mục, cán phẳng nền
Trát vá sau khi đục đường điện nước
Bảo vệ hạng mục đã xong khỏi hư hại khi làm hạng mục sau

Sau khi thi công

Vận chuyển phế thải đi — khoản này hay bị quên nhất
Vệ sinh công nghiệp cuối cùng
Nghiệm thu, bàn giao, hồ sơ hoàn công

Những thứ nằm giữa hai nghề

Đây là nhóm hay rơi vào khoảng trống, vì mỗi bên tưởng bên kia lo:

Đục lỗ chờ cho máy lạnh, quạt hút — thợ điện hay thợ xây?
Cấp nguồn cho thiết bị bếp từ, máy rửa bát — thợ điện hay bên lắp bếp?
Xử lý chân tường sau khi lắp tủ âm — thợ gỗ hay thợ sơn?
Silicon, keo dán quanh thiết bị vệ sinh — bên lắp thiết bị hay bên ốp lát?

Với nhóm này, câu hỏi đúng không phải "có tính không" mà là "ai làm". Miễn có người nhận rõ ràng thì tính vào đâu cũng được.

Cách 3 — Đi ngược từ hình dung sử dụng thế nào?

Cách này bắt được những thứ hai cách trên bỏ sót.

Nhắm mắt hình dung mình đang sống trong căn nhà đã xong. Đi từng phòng, làm từng việc thường ngày:

Vào bếp, cắm nồi cơm — ổ cắm ở đâu? Có trong báo giá không?
Tắm xong, treo khăn — móc treo ai lắp?
Về nhà tối, bật đèn ở cửa — công tắc ở đó có không?
Phơi đồ ban công — giàn phơi, ổ cắm cho máy giặt?
Mở tủ bếp trên — đèn dưới tủ?

Cách này tìm ra những thứ không ai nghĩ tới lúc báo giá, vì chúng không nằm trong bản vẽ mà nằm trong thói quen sinh hoạt.

Cách 4 — Đọc phần ghi chú cuối báo giá thế nào?

Phần ít người đọc nhất, mà thường chứa nhiều thông tin nhất.

Tìm những câu bắt đầu bằng:

"Báo giá chưa bao gồm..." — đọc kỹ danh sách này
"Chi phí phát sinh tính riêng..." — phát sinh gì, tính thế nào
"Đơn giá áp dụng trong điều kiện..." — điều kiện gì, nếu khác thì sao
"Chủ nhà cung cấp..." — đây là danh sách việc của bạn

Nếu báo giá không có phần ghi chú nào, đó cũng là thông tin: nghĩa là chưa ai xác định ranh giới phạm vi.

Nên hỏi lại thế nào?

Khi tìm ra ô trống, cách hỏi quyết định chất lượng câu trả lời.

Đừng hỏi: "Sao bên anh không tính khoản này?" — nghe như buộc tội, họ sẽ phòng thủ.

Hỏi: "Hạng mục [X] bên anh có làm không? Nếu có thì nằm ở dòng nào? Nếu không thì ai làm, chi phí khoảng bao nhiêu?"

Ba loại trả lời và ý nghĩa:

"Có, nằm trong dòng Y" — tốt. Ghi chú lại, đừng cộng thêm.
"Chưa tính, để tôi bổ sung" — bình thường. Xin báo giá cập nhật bằng văn bản.
"Cái đó tính sau" — dấu hiệu cần chú ý. "Tính sau" nghĩa là tính khi bạn không còn lựa chọn.

Nên đưa vào hợp đồng thế nào?

Tìm ra rồi mà không ghi vào giấy thì công cốc.

Hai cách, nên làm cả hai:

Danh sách công việc bao gồm — chính là bảng khối lượng (BOQ) đính kèm.

Danh sách công việc KHÔNG bao gồm — phần này quan trọng ngang phần trên, mà thường bị bỏ trống. Ghi rõ những gì chủ nhà tự lo, những gì thuê bên khác.

Thêm một câu chốt: "Ngoài các hạng mục đã liệt kê, mọi công việc phát sinh phải được hai bên thống nhất bằng phụ lục trước khi thực hiện."

Câu này biến mọi thứ chưa liệt kê thành việc phải bàn trước, không phải việc làm rồi mới tính.

Con số nào dùng để tự kiểm?

Kinh nghiệm chung: các hạng mục hay bị bỏ sót cộng lại thường chiếm 5–12% giá trị hợp đồng.

Nếu sau khi rà soát mà bạn không tìm ra khoản nào thiếu trong cả ba báo giá, hai khả năng: hoặc bạn gặp ba nhà thầu rất cẩn thận, hoặc bạn chưa tìm đủ kỹ.

Khả năng thứ hai thường đúng hơn.

Hạng mục thiếu trong báo giá ban đầu thường chính là thứ sau này biến thành phát sinh chi phí ngoài hợp đồng — xem phát sinh chi phí ngoài hợp đồng — vì sao báo giá thấp nhất chưa chắc rẻ nhất.

Câu hỏi thường gặp

Nếu chỉ có một báo giá duy nhất thì làm sao đối chiếu chéo?

Với một báo giá duy nhất, ưu tiên cách 3 (đi ngược từ hình dung sử dụng) và cách 4 (đọc phần ghi chú cuối) thay vì cách 1. Tốt nhất vẫn nên chủ động xin thêm ít nhất một báo giá khác để có cơ sở đối chiếu, ngay cả khi đã có ý định chọn báo giá đầu tiên.

Phát hiện hạng mục thiếu rồi mà nhà thầu không chịu bổ sung thì sao?

Cân nhắc kỹ trước khi tiếp tục — từ chối làm rõ phạm vi công việc trước khi ký là dấu hiệu đáng lo hơn bản thân việc thiếu sót ban đầu. Người làm ăn nghiêm túc thường sẵn sàng bổ sung hoặc giải thích rõ ràng khi được hỏi.