Dự toán nhà phố 3 tầng: nên chia theo phần nào?

Dự toán nhà phố 3 tầng thường dài 60–100 dòng. Chia sai cách thì đọc xong vẫn không biết tiền đi đâu, và đến lúc phát sinh cũng không biết tra vào đâu.

Bài này nói về cách chia dự toán thành các phần mà chủ nhà kiểm được từng phần, và quan trọng hơn — chia sao để khi cần cắt giảm thì biết cắt ở đâu.

Nếu công trình đã có kế hoạch tăng tải trọng (bể nước, vách xây mới), cần khảo sát riêng phần kết cấu — xem cách khảo sát dầm sàn và tải trọng trước khi cải tạo nhà và checklist khảo sát kết cấu và cơ điện nhà phố cũ cải tạo.

Nên chia theo giai đoạn hay theo loại vật tư?

Có hai cách chia phổ biến, và chỉ một cách dùng được.

Chia theo loại vật tư — gộp tất cả xi măng vào một dòng, tất cả thép vào một dòng, tất cả gạch vào một dòng. Cách này tiện cho người mua vật tư, nhưng chủ nhà không dùng được: không biết phần nào đã làm, không biết thanh toán đợt này tương ứng với dòng nào.

Chia theo giai đoạn thi công — mỗi phần là một mốc nghiệm thu được. Đây là cách dùng được, vì nó khớp với ba thứ cùng lúc: tiến độ, lịch thanh toán, và biên bản nghiệm thu.

Bảy phần cho nhà phố 3 tầng gồm những gì?

Thứ tự này theo đúng trình tự thi công:

Chuẩn bị và phần ngầm — phá dỡ, đào đất, ép cọc (nếu có), móng, đà kiềng, bể tự hoại
Kết cấu thân — cột, dầm, sàn, cầu thang bê tông từng tầng
Xây tô và mái — xây tường, tô trát, chống thấm sàn WC và sân thượng, mái
Điện nước phần ngầm — ống âm tường, hộp kỹ thuật, thoát nước
Hoàn thiện thô — ốp lát, sơn bả, trần thạch cao
Hoàn thiện tinh — cửa, lan can, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, đèn
Nội thất rời — tủ bếp, tủ áo, kệ — thường là hợp đồng riêng

Mỗi phần phải cộng ra một con số. Bảy con số đó cộng lại bằng tổng.

Tỷ trọng tham khảo dùng để làm gì?

Với nhà phố 3 tầng mức hoàn thiện khá, tỷ trọng thường rơi vào:

Phần	% tổng
1. Phần ngầm	12 – 18%
2. Kết cấu thân	20 – 26%
3. Xây tô và mái	12 – 16%
4. Điện nước ngầm	5 – 8%
5. Hoàn thiện thô	18 – 24%
6. Hoàn thiện tinh	15 – 22%
7. Nội thất rời	tách riêng

Bảng này không dùng để bắt lỗi — mỗi công trình một khác. Nó dùng để đặt câu hỏi khi có số lệch xa.

Ví dụ: phần ngầm chiếm 25% thì hỏi vì sao — có thể nền yếu phải ép cọc, đó là lý do chính đáng. Nhưng phải nghe được lý do đó.

Ngược lại, phần ngầm chỉ 8% ở nền đất yếu là dấu hiệu đáng lo hơn: có thể móng đang bị làm nhẹ đi để giảm giá.

Ba dòng nào phải có trong mọi phần?

Mỗi hạng mục cần đủ bốn cột: khối lượng · đơn vị · đơn giá · thành tiền. Thiếu cột nào thì không kiểm được.

Và mỗi phần nên có ba dòng đặc biệt ở cuối:

Cộng vật tư — để biết phần nào tiền đổ vào vật liệu
Cộng nhân công — để so với mặt bằng thị trường
Cộng phần

Tách vật tư và nhân công có ích thật: khi cần cắt giảm, cắt vật tư dễ hơn cắt nhân công. Đổi loại gạch thì giảm được tiền mà không ảnh hưởng chất lượng thi công. Ép nhân công xuống thì ảnh hưởng trực tiếp.

Phần nào cắt được, phần nào không nên cắt?

Đây là lý do thật để chia dự toán cho rõ.

Không nên cắt:

Phần ngầm và kết cấu (phần 1, 2) — sai là không sửa được, và liên quan an toàn
Chống thấm — nằm trong phần 3, chiếm tỷ trọng nhỏ mà hậu quả lớn
Điện nước ngầm (phần 4) — bị che khuất, sửa phải đục tường

Cắt được, và cắt sau cũng được:

Hoàn thiện tinh (phần 6) — thiết bị vệ sinh, đèn, cửa có nhiều mức giá
Nội thất rời (phần 7) — làm dần từng phòng cũng được
Trần thạch cao trang trí — làm sau vẫn được

Nguyên tắc: thứ bị che khuất thì làm cho tốt ngay từ đầu; thứ nhìn thấy được thì có thể làm dần.

Nếu ngân sách căng, hướng đúng là giữ nguyên phần 1–4, giảm mức phần 5–6, và hoãn phần 7. Không phải giảm đều mỗi phần một ít.

Nguyên tắc cắt giảm đúng chỗ này cũng áp dụng tương tự cho phần nội thất — xem thêm cắt giảm ngân sách nội thất đúng chỗ — không cắt đều mọi hạng mục.

Phần dự phòng nên có bao nhiêu?

Dự toán nào cũng nên có dòng dự phòng. Mức hợp lý:

Nhà mới, đất bằng phẳng, khảo sát đầy đủ: 5%
Nhà mới, chưa khảo sát địa chất: 8–10%
Cải tạo nhà cũ: 10–15%

Cải tạo cần dự phòng cao nhất vì đục ra mới biết bên trong thế nào — tường có thể là tường chịu lực, sàn có thể yếu hơn tính toán, đường ống cũ có thể mục.

Dòng dự phòng phải ghi rõ là chưa tiêu, không phải đã tính vào giá. Nếu không dùng đến thì không phải trả.

Cần lưu ý gì về đơn giá nhân công theo tầng?

Nhà càng cao thì công vận chuyển vật liệu lên càng tốn. Một số dự toán tính hệ số theo tầng, một số gộp bình quân.

Cả hai đều được, nhưng phải nhất quán: nếu tính hệ số cho tầng 3 thì cũng phải ghi rõ hệ số tầng 1 là 1,0. Đừng để tình trạng tầng cao có hệ số mà tầng thấp không nhắc gì — đó là cách nống giá kín đáo.

Câu hỏi thường gặp

Bảy phần này có áp dụng được cho nhà 1-2 tầng không?

Có, nguyên tắc chia theo giai đoạn thi công vẫn áp dụng, chỉ khác ở quy mô và có thể gộp bớt một số phần nhỏ lại. Nguyên tắc cốt lõi — mỗi phần là một mốc nghiệm thu được, khớp với thanh toán — không đổi theo số tầng.

Nếu một nhà thầu không chịu chia dự toán theo bảy phần này thì sao?

Có thể tự chuyển đổi báo giá của họ về cấu trúc bảy phần này để dễ so sánh và theo dõi, ngay cả khi họ trình bày theo cách khác ban đầu. Việc chia lại không cần nhà thầu đồng ý — đây là công cụ của chủ nhà để quản lý ngân sách của chính mình.

Nói lại cho gọn

Chia theo giai đoạn thi công, không chia theo loại vật tư — vì phải khớp với nghiệm thu và thanh toán
Bảy phần: ngầm · kết cấu thân · xây tô mái · điện nước ngầm · hoàn thiện thô · hoàn thiện tinh · nội thất rời
Dùng bảng tỷ trọng để đặt câu hỏi khi có số lệch xa, không để bắt lỗi
Mỗi phần tách cộng vật tư / cộng nhân công riêng — cắt vật tư dễ hơn ép nhân công
Thứ bị che khuất làm tốt ngay; thứ nhìn thấy được làm dần
Ngân sách căng thì giữ phần 1–4, giảm phần 5–6, hoãn phần 7 — đừng giảm đều
Dự phòng: 5% nhà mới · 10% chưa khảo sát · 15% cải tạo, ghi rõ là chưa tiêu