Chi phí giám sát thi công: khi nào nên thuê riêng?

Nhà thầu nào cũng nói "bên em có giám sát". Câu đó đúng — họ có người trông công trình. Nhưng người đó ăn lương của nhà thầu. Khi thợ trộn vữa sai tỷ lệ để nhanh, hoặc bỏ một lớp chống thấm để kịp tiến độ, người giám sát ấy đứng về phía nào?

Bài này nói về việc thuê giám sát riêng: khi nào đáng, khi nào thừa, và trả bao nhiêu là hợp lý.

Nếu chưa chắc trường hợp của mình có cần giám sát riêng không, xem thêm khi nào chủ nhà cần thuê kỹ sư giám sát độc lập.

Ba loại giám sát, đừng nhầm lẫn?

Loại	Ai trả lương	Bảo vệ ai
Giám sát của nhà thầu	nhà thầu	tiến độ và lợi nhuận của nhà thầu
Giám sát tác giả (đơn vị thiết kế)	chủ nhà	làm đúng bản vẽ
Giám sát độc lập	chủ nhà	chất lượng và quyền lợi chủ nhà

Loại thứ nhất không xấu — công trình nào cũng cần người điều phối thợ. Nhưng nó không thay được loại thứ ba, vì hai vai trò có lợi ích khác nhau.

Loại thứ hai chỉ kiểm việc thi công có đúng bản vẽ không. Nó không kiểm chất lượng vật tư hay quy trình.

Bốn trường hợp NÊN thuê giám sát riêng?

1. Chủ nhà không ở gần công trình. Đây là lý do rõ ràng nhất. Không ghé được mỗi ngày thì có người ghé thay. Nhà ở tỉnh khác, hoặc chủ nhà đi làm cả tuần — thuê giám sát rẻ hơn nhiều so với hậu quả của việc không ai nhìn. Nếu không thể thuê giám sát riêng, ít nhất nên áp dụng cách kiểm soát từ xa qua ảnh chụp — xem thêm kinh nghiệm giám sát thi công nhà phố từ xa qua ảnh chụp.

2. Công trình nhiều tầng hoặc giá trị lớn. Quy mô càng lớn thì phần khuất càng nhiều, và sai một chỗ trong kết cấu thì không sửa được. Phí giám sát thường chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ so với tổng giá trị công trình, coi như một khoản bảo hiểm rẻ cho khoản đầu tư đó.

3. Nhà thầu là người mới, chưa từng làm cùng. Người quen giới thiệu không phải là bảo chứng. Công trình đầu tiên với một nhà thầu mới là lúc cần con mắt thứ ba nhất.

4. Chủ nhà không đọc được bản vẽ. Nếu nhìn bản vẽ kết cấu mà không biết cây thép nào là thép chủ, không biết khoảng cách đai bao nhiêu là đúng — thì đứng ở công trường cũng không kiểm được gì.

Ba trường hợp KHÔNG cần?

Cải tạo nhỏ, dưới 300 triệu, không đụng kết cấu. Sơn lại, thay gạch, đóng tủ — chủ nhà tự kiểm được bằng mắt.
Chủ nhà là người trong nghề và có thời gian ra công trường.
Nhà thầu đã làm 2–3 công trình cho gia đình, có uy tín thật. Nhưng "uy tín" phải là công trình cụ thể đã bàn giao, không phải lời giới thiệu.

Giám sát riêng làm gì trong một ngày?

Đây là phần cần hỏi rõ trước khi ký, vì "giám sát" là từ rất rộng.

Việc thật của một người giám sát:

Kiểm vật tư lúc nhập. Thép đúng hãng, đúng đường kính, có tem. Xi măng còn hạn. Gạch đúng mã. Đây là lúc duy nhất kiểm được — vật tư vào công trình rồi thì trộn lẫn hết.
Kiểm trước khi đổ bê tông. Số lượng thép, khoảng cách đai, lớp bê tông bảo vệ, cốp pha có kín không. Đổ xong là không kiểm được nữa.
Kiểm trước khi che khuất. Đường ống điện nước trước khi tô, chống thấm trước khi lát gạch.
Chụp ảnh có ngày giờ, lập nhật ký công trình. Đây là hồ sơ khi có tranh chấp — xem thêm cách ghi nhật ký công trình đơn giản tránh tranh chấp.
Xác nhận khối lượng nghiệm thu làm cơ sở thanh toán từng đợt.

Ba mốc đầu là quan trọng nhất — chúng đều là việc sắp bị che khuất. Giám sát đến sau khi đổ bê tông xong thì không còn gì để giám sát.

Ba cách tính phí phổ biến?

Trên thị trường, phí giám sát thường được tính theo một trong ba cách:

Theo % giá trị công trình — phổ biến nhất cho nhà phố, biệt thự, thường tính trên tổng giá trị hợp đồng thi công.
Theo tháng — áp dụng khi cần người có mặt thường xuyên, mức phí khác nhau giữa làm bán thời gian và toàn thời gian.
Theo buổi — dùng khi chỉ cần kiểm ở các mốc quan trọng, không cần người ở công trường mỗi ngày.

Cách thứ ba đáng chú ý cho công trình vừa. Không cần người ở công trường mỗi ngày — chỉ cần họ có mặt đúng 5–7 mốc: nghiệm thu thép móng, đổ móng, thép sàn từng tầng, điện nước âm tường, chống thấm, hoàn thiện. Nên hỏi báo giá cụ thể từ vài đơn vị giám sát độc lập khác nhau để biết mức phí hợp lý cho công trình của mình, thay vì chỉ tin vào một con số nghe được.

Bốn câu hỏi trước khi ký với người giám sát?

"Anh có mặt bao nhiêu buổi một tuần, vào lúc nào?"
Câu trả lời phải cụ thể. "Khi nào cần thì em qua" nghĩa là không có lịch, và thường thành không qua.
"Anh gửi báo cáo dạng gì, bao lâu một lần?"
Tối thiểu: ảnh chụp có ngày giờ, gửi hàng tuần. Tốt hơn: nhật ký ghi việc đã làm và vấn đề phát hiện.
"Anh có quan hệ gì với nhà thầu không?"
Câu này phải hỏi thẳng. Giám sát do nhà thầu giới thiệu thì mất tính độc lập — dù người đó có thể vẫn làm việc tử tế.
"Nếu phát hiện sai, anh làm gì?"
Câu trả lời đúng là: báo chủ nhà bằng văn bản kèm ảnh, và có quyền yêu cầu dừng hạng mục đó. Nếu chỉ "nhắc thợ" thì không đủ.

Điều nhiều người bỏ qua: quyền dừng thi công

Hợp đồng giám sát nên có một điều khoản: người giám sát có quyền yêu cầu dừng một hạng mục khi phát hiện sai phạm, cho tới khi chủ nhà quyết.

Không có quyền này thì giám sát chỉ là người ghi chép. Họ thấy thép sai, ghi vào sổ, thợ vẫn đổ bê tông, và tuần sau chủ nhà đọc báo cáo thì bê tông đã cứng.

Điều khoản này cũng cần được ghi trong hợp đồng với nhà thầu, không chỉ hợp đồng giám sát — để nhà thầu biết và chấp nhận trước.

Nói lại cho gọn

Giám sát của nhà thầu không thay được giám sát độc lập — hai bên trả lương khác nhau
Nên thuê khi: ở xa · công trình lớn · nhà thầu mới · không đọc được bản vẽ
Việc thật của giám sát là kiểm trước khi bị che khuất: vật tư lúc nhập · thép trước khi đổ · ống trước khi tô · chống thấm trước khi lát
Giá: 1,5–3% giá trị, hoặc 500k–1,5tr mỗi buổi nếu chỉ cần kiểm 5–7 mốc
Hỏi thẳng: "anh có quan hệ gì với nhà thầu không?"
Hợp đồng phải cho giám sát quyền yêu cầu dừng hạng mục — không có thì họ chỉ là người ghi chép